深秋的上海乍暖还寒，但豪宅市场热潮仍在持续。11月9日，上海露香园·天誉项目正式取得预售许可证，即将开启认购，均价高达17.6万元/平方米。作为上海市历史文化风貌区规模最大的、以居住为主的城市更新成片开发示范项目，露香园总体开发周期已超过20年。

上海市城市核心区豪宅项目供不应求，吸引越来越多房企关注历史风貌保护项目。过去一个多月里，露香园项目的“操盘手”——上海城投控股股份有限公司以70.8亿元拿下黄浦区老城厢福佑南地块；随后，新加坡丰隆集团联手联发集团成为黄浦区096街坊、097街坊的旧改实施主体，总价约90亿元。

城投控股董秘办工作人员表示，公司作为上海市城市旧区改造项目的投资和运营管理主体，目前已确立为黄浦区福佑南地块的实施主体，但暂时还未签订土地合同，项目仍处于起步阶段。

业内人士认为，上海市旧改项目受追捧的原因一方面在于当地豪宅市场供不应求且不设限价，使开发企业有利可图；另一方面，上海市出台一系列政策法规，给予风貌保护实施主体容积率奖励、税费减免和贴息补助等优惠，缓解了开发企业的资金压力。

11月1日，上海土地市场发布公告称，黄浦区C020102单元096-2、097-4地块及吉安路（部分）道路地下空间地块历史风貌保护项目实施主体确认为城泓投资和上海联智联合体。该项目包含096街坊、097街坊两宗地块，毗邻上海新天地，出让底价约87.36亿元。最终成交金额约为89.36亿—90.36亿元，楼面价约11.75万—11.89万元/平方米。

建发股份证券部工作人员表示，联发集团选择参与上海市风貌保护项目是基于发展战略、土地价值以及具体业务等方面的综合考量。

10月15日，上海土地市场发布公告称，黄浦区老城厢福佑南地块实施主体为上海城投置地。该地块北侧紧邻上海豫园，起拍底价约为69.81亿元，成交总价约为70.8亿元，溢价率为1.4%。

上海市中心城区旧改进入下半场，地块品质越来越高，无论是本土企业、外地房企还是外资企业都十分看重上海市旧改项目。对于房企而言，做好一个示范项目，未来将在上海市拥有更多参与旧改的机会。

在上海市核心区，越来越多的老城厢通过旧改蜕变为稀缺豪宅。例如嘉里建设的金陵华庭项目，位于上海市黄浦区，将打造为超高层住宅产品。该项目总投资额近400亿元，预计将于2028—2030年分期竣工。

露香园项目也是城投控股参与上海市旧改的代表作。该项目于2002年开始改造，一期于2021年交付。2021年1月，城投控股和上海建工集团联合竞得露香园二期地块，成交总价达到约176亿元。露香园二期已于2021年开工，计划将于2027年交付。今年2月，露香园二期首个商品房项目——露香园·云宸正式开盘，共推出262套房源，认购率达106%，成交均价16.4万元/平方米。

上海市基于旧改地块开发的住宅项目价格方面没有太多限制，有助于保障开发企业有较大的利润空间，也催生了一大批高品质、稀缺豪宅产品扎堆入市，市场需求旺盛。

黄浦区全区各类风貌保护区、风貌保护街巷占整个区域面积的41%，每个街区都有历史建筑或风貌保护要求。上海市采取全生命周期保护管理模式，将历史风貌保护要求纳入土地出让条件，明确具体保护保留对象和保护要求，加强风貌保护项目的全过程跟踪和管理。

例如，黄浦区福佑南地块在出让条件中要求中小套型住宅建筑面积不得低于该地块扣减风貌保护商品住房后住宅建筑面积的40%，并需结合豫园老城厢区域和外滩金融集聚带的整体打造，形成具有历史风貌特色的高品质居住社区。

为保障旧改的资金平衡，上海市要求在研究区域更新规划实施方案时提前考虑资金平衡问题，并提供容积率奖励和税费减免政策。此外，建议采取“先租后让”的方式实施土地供应，降低土地获取方的资金压力，指导其更好地投入风貌保护和市场经营。